MBC 'PD수첩'이 대규모 아파트 분양이 이루어진 수도권 신도시들을 중심으로 2010년, 현재의 부동산 시장을 진단했다.

제 2기 신도시의 선봉장 격인 판교지구. 판교 로또로 불리며 최고 800대 1의 청약 신화를 탄생시킨 본거지이다.

<PD수첩>은 판교 신도시 입주자 분석을 위해 작년 9월, 10월 입주가 완료된 판교 아파트 단지 2곳을 대상으로 총 897세대 등기부등본을 모두 조사했다.

그 결과 4가구 중 한 가구 꼴로 아직 잔금을 완납하지 못해 입주하지 못한 것으로 분석됐다. 아파트를 분양을 받았지만 여유자금을 확보하지 못해 아직 소유권이전이 마무리 되지 않은 가구가 그만큼 많다는 뜻이다.

잔금을 치르고 등기를 마친 세대라 하더라도 그 가운데, 78%의 가구가 주택담보대출을 받아 집을 구입한 것으로 나타났다. 이들이 대출받은 빚의 규모는 평균 3억 원이었다. 자가 거주율은 절반도 채 되지 않았다. 통계적으로 판교 소유자의 절반 정도는 전세 2억 이상을 끼고 대출을 3억 이상 받아 현재의 아파트를 유지하고 있었다. 아파트 한 채당 채무가 5억 이상인 것이다. 3억에 대한 이자 비용만 일 년에 약 2천만 원 이상이었다. 과연, 판교에 대한 투자는 지금까지 성공적일까?

국토해양부 공식통계에 의하면 현재 전국 미분양 아파트 물량은 약 12만 호이다. 수도권에만 약 2만3천 호로 추산 된다. 그러나 이 통계는 건설사들의 자발적인 신고분만 취합한 것으로 현실을 정확히 반영하지 못한다.

<PD수첩>이 수도권 신도시를 중심으로 취재한 결과, 건설사가 국토해양부에 신고한 미분양 물량에 포함되지 않은 이른바 '계약포기분' 다수가 시중에 나와 있음을 확인할 수 있었다. 아파트 최초 분양자는 최고 1억 원이 넘는 금액을 손해 보더라도 분양권을 처분하려는 움직임까지 일고 있다.
 
MBC가 신도시를 중심으로 대규모 미분양 사태가 발생한 원인을 취재한 결과, 작년 11월부터 아파트 분양을 시작한 34개 단지가운데 무려 31개 단지가 계약을 완료하지 못했다는 것을 확인할 수 있었다.

전문가들은 일시적인 과다 공급을 지적한다. 작년 4/4분기에 분양된 수도권 아파트 물량은 9만 5천 가구로 2009년 연간 물량의 40%에 해당할 만큼 많은 수치이다. 아파트 분양시장 비수기로 꼽히는 이 시기에 물량이 쏟아진 이유는 미분양 해결을 위한 대책인 각종 세금감면 혜택이 2월이면 종료되기 때문이다. 이러한 밀어내기식 분양은 결과적으로 미분양을 부추기는 악순환을 낳고 있다.

이번 달 중으로 2만 2천여 가구 분양이 예정되어 있는 만큼 미분양 사태는 쉽게 해결되지 않을 전망이다.

국가 간 상대적인 부동산 가격을 나타낸 지수인 PIR(Price to Income Rate, 소득대비 집값 비율)의 경우, 한국은 10에 가까운 것으로 집계 됐다. 이는 평범한 근로자가 자신의 소득을 한 푼도 쓰지 않고 10년을 모아야 자신의 집 한 채를 구입할 수 있다는 뜻이다. 계속 쏟아지는 아파트 물량이 계약 완료가 되기 위해서는 분양가를 감당할 수 있는 신규 구매자 층이 넓어야 한다.

그러나 대출과 그에 따른 금융비용을 지불할 수 있는 수요자 층이 아파트 공급을 따라가고 있지 못하고 있다. 기존 아파트를 팔고 신규 분양을 받고 싶은 경우에도 기존 아파트가 팔리지 않아 여유 자금이 없어 신규 분양을 받기 힘든 상황이다.

최고 부동산 호황기인 2006~2007년 당시 분양됐던 아파트들은 고분양가에도 불구하고 대부분 프리미엄이 붙은 채 거래 됐다. 그 후 3년, 이제 아파트 입주만을 앞둔 계약자들의 상황은 어떨까?
 
2006년 말, 분양가에 1억 원까지 프리미엄이 붙었던 인천의 G 단지. 현장에는 분양가 대비 최고 1억까지 가격이 하락한 물량이 나와 있는 상태로 분양할 때와는 전혀 분위기가 달랐다. 서울 영등포의 B 단지는 2007년에 분양을 했지만 대규모 계약포기물량 때문에 미분양 단지로 남아있는 상태이다.

현재 최고 15% 할인 판매까지 실시하고 있는 상황이다. 비슷한 시기에 5000세대 이상이 분양된 용인 지역의 경우에 미분양분에 한해 대규모 할인 혜택을 주고 있거나, 미계약분이 10% 이상 싼 가격에 나오고 있지만 거의 거래도 되지 않고 있다.

집값이 오를 것이라 예상하고 분양가의 절반 이상을 대출받아 아파트를 분양받은 기존 계약자들은 마이너스 수익률에 입주 전부터 울상을 짓고 있다.

'하우스 푸어'란 금융위기 이후 미국 사회에 등장한 신조어이다. 엄청난 대출을 끼고 구입한 집값이 급락하자 소득의 대부분을 주택담보대출 이자 비용으로 지출함으로써 삶의 질이 현격히 낮아진 사람들을 일컫는 말이다.

우후죽순 개발되는 신도시에 입주하거나 입주를 앞둔 지금, 한국에서도 하우스 푸어의 징후가 나타나고 있다.

입주하기도 전에 시세가 마이너스 프리미엄 상태로 떨어진 아파트 때문에 속을 앓는 예비 입주민들과 집에 대한 그들의 평범한 욕망이 불러온 현재를 <PD수첩>이 취재 했다.

이지연 기자 webmaster@dailiang.co.kr