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[데일리중앙 최우성 기자] 법원경매 전문업체 지지옥션이 개별 경매 물건의 낙찰가를 보다 정확하게 예측하는 시스템에 관한 특허를 획득했다.
지지옥션은 '유전자 알고리즘을 이용한 부동산 경매에서의 낙찰가 예측 시스템 및 방법(등록번호 : 10-2130104)'이 최근 특허 등록됐다고 15일 밝혔다.
이 시스템은 기존의 통계적 방법에 인공지능 분석 방법 중 하나인 '유전자 알고리즘(GA : Generic Algorithm)' 기법을 접목시켜 낙찰가 예측 정확도를 향상시킨 것이 특징이다. 유전자 알고리즘이란 생물이 살아가면서 돌연변이, 도태 등을 통해 환경에 적합하도록 진화해간다는 가설에 기반한 최적화 탐색방법으로 과거에는 해결할 수 없었던 문제의 답을 신속하게 찾아낼 수 있다.
부동산 경매는 기본적으로 법률적 지식 외에 수학적 지식도 필요로 한다. 권리관계와 손익분기점등을 정밀하게 분석한 뒤 적정한 입찰가를 산출할 수 있어야 낙찰이라는 최종 목적을 달성할 수 있기 때문이다.
이를 위해 지지옥션은 시스템을 '데이터 선별·복수 낙찰가 예측·낙찰가 비교·정확도가 가장 높은 기법 선정' 등 모두 4단계로 구성했다.
우선 낙찰가율, 임차인 유무, 대출금리 등 각 분야별로 낙찰가에 영향을 주는 총 33개의 변수를 입력해 데이터를 선별한 뒤 유전자 알고리즘, 회귀분석(Regression), 인공 신경망(ANN : Artificial Neural Network) 등 3가지 기법으로 각각 낙찰가를 예측해 비교한다.
지지옥션은 서울 전체 연도별 낙찰가율(2013~2017년)로 테스트한 결과 유전자 알고리즘 기법의 정확도가 실제 결과에 가장 근접하다는 것을 확인했다고 밝혔다.
1차 예측치 비교가 끝나면 추가 분석을 거쳐 최종 낙찰가를 산출하는데 이 과정에서 정확도를 더 끌어올리기 위해 경매물건을 지역별로 어떻게 세분화할 지가 관건이다.
이를 위해 지지옥션은 감정가를 기준으로 지역을 세분화해 군집분석을 한 뒤 군집 지역별로 2차 유전자 알고리즘 예측을 진행해 정확도를 향상시켰다.
서울을 25개구로 세분화해 분석한 바에 따르면 감정가, 매매가, 낙찰가 중 감정가별로 구분했을 때만 예측 정확도가 높아진 걸로 나타났다.
한편 지지옥션은 지난 10일부터 각 기관이 온비드를 통해 자체적으로 진행하는 '기관매각' 물건에 대해 등기부등본, 전입세대 열람내역, 관리비 미납 내역 등의 정보를 추가로 제공하고 있다.
최우성 기자 rambo435@dailiang.co.kr
