정부는 올 하반기부터 공공택지의 땅값을 20% 가량 낮춰 공공주택의 분양가격을 최대 35%까지 내리기로 했다. 또 신혼부부용 주택을 연간 5만가구씩 공급하고 지분형 분양주택도 시범 도입하기로 하는 등 새 정부의 부동산 정책 목표를 분양가 인하와 서민의 주거안정에 중점을 두기로 했다.
기존 분양가상한제 아파트보다 훨씬 더 싼 아파트가 선보이게 되는 만큼 청약을 준비중인 수요자들이라면 새로운 제도에 대비한 준비를 세우는 것이 바람직할 것으로 보인다.
우선 주변 시세의 65%선의 신규 아파트가 공급될 경우 장기적으로는 아파트값 안정 요인으로 작용할 수 있을 전망이다. 과거 집값 폭등세의 촉매제가 됐고 분양시장을 과열로 몰아간 주범이 되기도 했던 고분양가 후폭풍 현상이 더 이상 재현되기 힘들기 때문이다.
대출규제와 세금 부담으로 고가 아파트에 대한 수요는 급격히 위축돼 있다. 특히 이런 상황에서 민간택지에서도 분양가상한제 아파트가 본격 등장할 경우 고분양가에 의한 주변 집값 자극의 악순환 고리가 어느 정도 차단될 수 있을 것으로 예상된다.
'공공택지' 내 소형 아파트=로또(?)
더구나 주거시설과 상업시설 등이 들어설 수 있는 도시용지도 대폭 늘어나 공급 확대의 길을 열게 된다. 정부는 현재 국토의 6.2% 수준인 도시용지를 2020년까지 9.2%까지 확대할 계획이다.
이를 위해 도시 외곽의 농지·산지를 활용하고 관리지역 내 개발가용지도 최대한 확보해 나간다는 방침이다.
분양가가 최대 35%까지 낮아지는 공공택지 내 전용면적 85㎡ 이하 소형 아파트는 그야말로 '로또'가 될 전망이다. 정부는 공공택지비 산정기준 개선과 사업자 간 경쟁 도입 등을 통해 땅값을 20% 낮춰 분양가를 10% 가량 추가 인하한다는 계획이다.
이 경우 공공택지 소형 아파트는 이미 분양가상한제가 적용돼 15~25% 가량 인하되므로 이를 포함하면 주변 시세보다 25-35% 가량 분양가가 낮아지는 셈이다. 물론 분양계약 이후 10년 간 전매가 불가능하지만, 계약자는 인근 시세보다 훨씬 싸게 분양받게 되므로 상당액의 시세차익을 누릴 수 있게 된다.
정부가 저소득층 주거 안정을 위해 도입하기로 한 신혼부부용 주택과 지분형 주택, 1인 가구용 주택 등은 모두 청약통장 가입을 전제조건으로 삼고 있다. 이에 따라 최근 미분양 물량 증가로 다소 주춤해졌던 청약통장의 인기가 새롭게 되살아날 것으로 보인다.
하지만 수혜가 예상되는 청약저축 통장의 경우 인기가 더 치솟을 것으로 보이는 반면, 청약부금 통장은 더욱 불리해질 전망이다.
청약저축 '금값' - 청약부금 '시들'
공공택지 내 전용면적 85㎡ 이하 소형아파트를 분양받을 수 있는 청약저축통장의 경우 최대 35%까지 저렴한 가격에 분양받게 된다. 여기에다 새로운 형태의 공급주택들이 대부분 전용면적 85㎡ 이하 중소형이어서 더욱 다양한 형태의 주택에 청약할 수 있는 기회가 생기게 된다.
값도 싸고 입지 좋은 새도시에서 공급되는 주택도 많기 때문에 청약저축통장의 가치는 더욱 높아질 예정이다.
반면 민간 택지에서 공급되는 전용면적 85㎡ 이하 아파트에 청약할 수 있는 청약부금통장은 가뜩이나 주춤하던 인기가 더 시들해질 것으로 보인다.
분양가 추가 인하의 혜택을 받을 수 없는 데다 민간 건설업체들이 중소형보다 중대형 공급에 치중하고 있어 상대적으로 청약 기회가 줄어드는 추세인 만큼 효용가치는 더 떨어질 수밖에 없게 됐다.
앞으로 수도권의 최대 유망 청약지로 꼽히는 송파새도시, 광교새도시 등의 청약 경쟁률은 더 치솟을 것으로 전망된다. 연간 주택공급물량 50만가구 가운데 10%를 신혼부부들에게 우선 공급하게 될 경우, 일반 청약자들이 분양받을 수 있는 물량이 상대적으로 줄어들 수밖에 없기 때문이다.
분양시장 쏠림 현상도 더 두드러질 것으로 보인다. 일부 공공택지 내 아파트에서는 청약과열 현상도 우려된다. 특히 저렴한 분양 아파트를 기다리는 청약자들이 통장 사용을 아끼고 철저하게 선별 청약에 나설 것으로 보여 최근의 입지별, 단지별 청약 차별화 현상은 앞으로 더 심화될 것으로 예상된다.
공약 당시부터 일부 논란이 제기됐던 신혼부부용 주택의 경우 여전히 문제점을 안고 있다. 청약가점제에서 상대적으로 소외된 계층을 보호하고 출산을 장려하자는 의도에서 출발했지만 내집 마련을 꿈꾸는 또다른 무주택자들의 청약 기회가 줄어들 수도 있기 때문. 결혼 5년 이상된 부부나 독신자, 중장년층 등 각 계층별 차별화 문제도 대두될 수 있다.
특히 출산 여부에 따라 청약 자격이 부여됨에 따라 아이를 낳고 싶어도 낳을 수 없는 불임부부에게 또 한번 상처를 주는 정책이라는 비난을 면하기 어려워 보인다. 자녀를 입양한 경우도 불이익을 받기는 마찬가지.
또 연령 제한이 없는 만큼 재혼자를 신혼부부 범주에 넣는 부분도 문제다. 요즘같이 이혼률이 높아지는 상황에 재혼자에 대해 차별을 주든 안주든 형평성 논란이 나올 수 있다.
스피드뱅크 기자 webmaster@dailiang.co.kr
