상반기 재건축, 강남권 최고 1억6000만원 '뚝'
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상반기 재건축, 강남권 최고 1억6000만원 '뚝'
  • 데일리중앙 기자
  • 승인 2008.07.03 19:33
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규제완화 지연 등으로 거래 위축... 강북권은 '북고남저'로 강세 유지

▲ 서울 수도권 재건축 아파트 상반기 변동률 비교. (단위 : %, 자료=스피드뱅크)
2008년 상반기 서울 수도권 재건축아파트 시장은 강남권의 침체가 두드러진 가운데 개별 단지가 최고 1억6000만원까지 떨어진 것으로 나타났다. 반면 강북권은 '북고남저' 분위기와 맞물려 강세를 보였다.

강남권 약세는 예상 밖으로 정부의 재건축 규제완화 움직임이 보이지 않은데다 서울 수도권 아파트 시장이 좀처럼 매수 약세를 면하지 못했기 때문으로 풀이된다. 게다가 올 여름 잠실에 대규모 입주가 예정된 점도 악재로 작용하는 상황. 이에 비해 강북권은 재건축 사업여부와는 별도의 개발호재 요인으로 아파트 시장이 상승했고, 재건축도 덩달아 올랐다.

부동산정보업체 스피드뱅크가 2008년 상반기(6월 28일 기준) 서울 수도권 재건축 아파트 매매가 변동률을 조사한 결과, 서울은 -0.40%, 경기는 -0.69%를 각각 기록했다.

이 기간 재건축을 제외한 일반 아파트값은 서울 2.78%, 경기 1.85%를 기록, 대조를 보였다. 또한 서울 수도권 재건축 아파트 상반기 변동률이 2년 연속 마이너스를 나타낸 것으로 조사됐다.

재건축 아파트 시장은 지난해 말 대선 이후 재건축 규제 완화 정책에 대한 막연한 기대 심리로 매수세가 조금씩 회복됐으나 올 들어 강남권을 중심으로 거래가 소강상태를 나타냈다. 규제 완화에 대한 논란이 불거지면서 정부가 완화책에 대해 유보 입장으로 돌아섰기 때문.

새 정부 출범을 전후해서도 매수약세 기조는 계속 이어졌다. 3월에는 정부가 재건축 사업 추진 기간을 절반 가량 단축한다는 내용을 발표했음에도 불구하고 좀처럼 회복세를 나타내지 못했다. 재건축 위축의 핵심 요소인 초과이익환수, 소형주택의무비율, 분양가상한제 등에 대해서는 여전히 완화 계획을 고려하지 않은 때문이다.

완화 정책이 가시화 될 것이라 전망했던 총선 이후에도 별다른 정부의 움직임이 보이지 않자 실망 매물이 크게 늘면서 강남권 주도로 하락반전하기 시작했다. 특히 올 여름 잠실 일대에 1만8000여 대규모 가구가 새롭게 입주하는 점도 악재로 작용했다. 게다가 6월 1일 종부세 과세기준일이 임박한 시점에는 공시가격 6억원이 넘는 고가 재건축의 세금 회피성 매물도 적잖게 출시됐다.

반면 강북권은 상반기 동안 재개발, 뉴타운 및 교통기능 개선 등의 다양한 호재와 가격 저평가 인식 확산으로 전반적인 상승세를 타면서 재건축도 동반 상승했다. 전반적으로 매물이 부족한 가운데 대기수요가 형성된 지역이 많을 정도로 거래가 활발했다.

특히 싸면서도 향후 투자수익을 기대할 수 있는 소형 초기단계 재건축이 큰 인기를 얻었다. 다만 6월 들어서는 비수기 여파와 가격부담이 높아진 탓에 매수문의는 예전 같지 않고 한산한 거래 분위기를 나타내고 있다.

▲ 서울 수도권 재건축 아파트 매매가 주간 변동률 추이(%). (자료=스피드뱅크)
한편 강남권은 일부 매물이 소진되는 등 내림폭이 소폭 둔화되긴 했으나 호가가 크게 빠진 저가매물에만 거래가 국한돼 있고 상당수 매수자들은 여전히 추가 하락을 기대하고 있어 거래시장은 좀처럼 약세를 면하지 못하고 있다.

서울에서는 송파구가 -6.63%로 가장 내림폭이 컸다. 이어 강동구(-4.57%), 강남구(-1.21%), 마포구(-0.64%), 강서구(-0.23%) 등이 내림세를 나타낸 가운데 주로 강남권의 약세가 두드러졌다. 그러나 노원구(6.72%), 서대문구(3.98%), 동대문구(3.45%), 관악구(2.99%), 은평구(2.83%) 등 강북권은 대체로 강세를 보였다.

경기에서는 용인시가 -5.48%로 가장 큰 폭의 내림세를 나타냈고 과천시(-5.25%), 수원시(-0.41%), 성남시(-0.01%)가 뒤를 이었다. 의정부시(8.06%), 안산시(2.05%), 안양시(1.62%) 등은 올랐다.

용인시는 아파트 시장 전반적으로 약세를 면치 못하는데다 재건축 매수 희망자들도 향후 움직임을 주시하며 관망세를 유지하고 있어 거래시장이 매우 침체돼 있다. 신갈동 신갈주공 49㎡(15평형)가 2억7000만~3억원 선으로 4000만원 떨어졌다.

올 상반기 재건축아파트 시장은 새 정부 출범에 따른 규제완화 예상과는 달리 정부가 규제완화에 대해 신중한 입장을 견지하면서 강남권을 중심으로 약세가 이어지고 있다.

최근 들어 호가가 크게 빠진 매물들이 간간이 거래되고 있긴 하지만 워낙 저가매물에 거래가 국한돼있고 추가하락을 기대하며 매수시기를 저울질하는 수요층이 많은 상황으로 회복세를 기대하기는 다소 어려운 분위기다.

또한 재건축 사업 여부와는 상관없이 저평가 인식 및 개발호재로 오름세를 보인 강북권도 현재 상승폭 분위기가 둔화되는 분위기와 맞물려 안정기조 양상을 나타낼 것으로 보인다.

데일리중앙 기자 webmaster@dailiang.co.kr

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