▶ 개요
- 공공기관이 직접 나서 향후 그린벨트 해제지역 등 도심 인근에 서민들에게 값싼 주택 150만 가구를 건설해 무주택 서민들의 주거안정을 도모하겠다는 취지
- 특히 그린벨트 해제 지역에서 공급될 보금자리주택은 ①낮은 분양가 ②우수한 도심접근성 ③쾌적한 환경 등 3박자를 갖춘 ‘도심 근접형 그린주택 단지’로 각광을 받을 것
- 이들 소형 주택이 계획대로 공급이 될 경우 수급불균형으로 그동안 가격이 많이 올랐던 강북과 수도권 외곽 소형 아파트 값 안정에도 기여할 것으로 예상
- 다만 토지 보상가를 둘러싼 공공기관과 원주민간의 갈등, 환경단체나 인근 주민들의 반발 가능성이 있음
- 또한 전체적으로 청약저축 가입자에게만 분양물량이 집중 배정돼 청약예금, 청약부금 가입자들의 반발도 예상됨
- 도심에서 지리적으로 떨어져 입지경쟁력에서 밀리는 2기 신도시의 경우 분양여건이 나빠지게 됐으며 기존 고분양가의 미분양 아파트는 적체 현상이 심화될 것으로 전망
▶ 그린벨트 해제지역 서민주택 공급
- 정부가 환경훼손 논란에도 불구하고 그린벨트지역을 풀어 서민주택 공급을 늘리기로 한 것은 주택 수요가 많은 도심권에서 최대한 근접한 곳에 공급을 확대하겠다는 취지
- 도심에서 주택을 공급하는 방법은 재건축이나 재개발 이외에는 뚜렷한 방법이 없는 실정인데, 조합원간의 갈등, 사업의 장기화 등으로 단기간에 주택을 공급하기가 어려움
- 이에 따라 정부는 차선책으로 도심에서 가까우면서도 주택 공급 확대효과를 극대화할 수 있는 그린벨트 지역을 해제해서 서민용 주택을 대폭 공급하겠다는 입장인 듯
- 그린벨트는 도시의 무분별한 확산 방지, 도시환경 보호를 위해 지정한 것으로 이를 훼손하려면 정당성과 공공성을 갖춰야 하는 데 무주택 서민을 위한 중소형 분양 및 임대주택을 지을 경우 이에 따른 논란을 최소화할 수 있을 것으로 분석됨
- 그린벨트 해제지역의 경우 2기 신도시에 비해 지리적인 입지가 좋고 분양가도 기존보다 15% 저렴해 도심에 직장이 있는 신혼부부 등의 인기를 끌 것으로 전망됨
- 그러나 정부가 개발이익 배제를 위해 보상가격 산정 기준시점을 ‘지구 지정일’에서 ‘주민공람 공고일’로 앞당기고 감정평가사에 대한 소유자 추천제를 개선하기로 해 주민들의 반발이 예상됨
- 정부는 택지 조성단계부터 형성되는 땅값 거품을 빼서 값싼 주택을 공급하겠다는 취지이지만 종전방식보다 보상기준이 불리한 원주민들의 반발은 불가피할 듯
▶ 지분형 임대주택
- 정부는 공공이 분양하고 초기에는 계약자가 소액으로 지분을 취득(예컨대 30%)하도록 한 뒤 단계적으로 지분을 늘려 10년 후에는 나머지 지분을 모두 취득케 하는 구조
- 올 초 대통령직 인수위원회가 제안한 지분형 주택이 재무적 투자자의 지분(49%) 유동화문제, 청산 리스크 문제 등으로 인해 난항을 겪고 있는 상황에서 그 대안으로 도입한 것으로 분석
- 이 제도의 도입으로 주택 공급의 유형을 다양화하고 소비자들의 선택의 폭을 넓힌다는 취지도 있음
- 지분형 임대주택은 1980년대 영국에서 시작된 홈바이(Home Buy) 사업을 벤치마킹한 제도.
- 영국 홈바이 제도의 경우, 주택 구입자가 지분의 25-75%를 사들이고 나머지는 공공기관인 영국 ‘주택협회’가 사도록 한 것으로 주택 구매자들이 이후 주택협회로부터 100%까지 추가로 지분을 사들여 소유권 이전함
- 다만 지분형 임대주택을 분양받는 수요자가 집값이 상승할 때에는 서둘러 지분을 매입하려고 할 것이지만 집값이 하락할 때에는 보류할 가능성이 있음
▶ 지분형 임대주택> 보금자리주택 사전예약제
- 공공 보금자리 주택은 무주택서민이나 근로자, 신혼부부 중 청약저축 가입자에게 공급하되 수요자들이 입주 시기, 분양가, 입지 등을 선택할 수 있도록 사전예약제를 도입
- 기존 청약제도에서도 나타나듯 사전예약제에서도 지역에 따라서 청약 양극화가 나타날 수 있으며 서울 접근성이 높은 곳, 경부 축 등 인기지역에 위치한 곳, 분양가가 싼 곳에는 예약 쏠림 현상이 심할 것으로 전망.
- 다만 공공 보금자리 주택이 청약저축 가입자 몫으로만 배정돼 서울기준 300만원 짜리 청약 예금과 청약부금 가입자들은 청약기회가 많지 않아 불만 제기할 듯
- 청약예금, 부금 가입자에게도 혜택이 갈수 있도록 민간에게 택지를 공급하여 약 50만호, 전체 분양 물량의 40%를 배정하기로 했으나 청약저축에 비해 상대적으로 물량이 적음.
- 따라서 청약통장을 신규로 가입할 때에는 앞으로 공급물량이 많은 청약저축 통장을 가입하는 것이 유리할 것으로 분석됨
스피드뱅크 기자 webmaster@dailiang.co.kr
