(서울=뉴스와이어)
경기부양에 기여하는 주택정책의 추진방안

Ⅰ. 주택시장과 실물경기

주택경기는 실물경기의 중요한 결정요소

주택경기는 주거용 건물건설투자와 가계소비를 통해 실물경기와 밀접한 관계를 형성. 주택경기는 주거용 건물건설투자와 직접적으로 관계가 있으며, 이는 다시 생산유발효과와 고용창출효과를 통해 고정투자와 민간소비와 연계. 주택건축 투자가 1조 원 증가할 경우 국내 생산이 약 2조 원, 부가가치가 약 8,300억 원 증가하는데 반해 수입은 약 1,700억 원만 증가하여 내수경기에 크게 영향을 미침. 뿐만 아니라 약 1조원의 건설투자 증대는 직·간접적으로 약 18,400명의취업유발효과가 있으며 이는 곧 소비여력의 확대를 의미. 주택경기는 자산효과를 통해 소비에도 직접적인 영향을 미침. 주택경기는 주택자산 외에도 매매 및 임대 소득변화를 통해 금융자산의 변화에도 영향을 미침

주택경기는 최종수요 부문인 수출, 민간소비 및 정부지출과 비교 시에도 생산유발계수와 취업유발계수가 가장 높을 정도로 경제파급효과가 큼. 부가가치유발계수는 0.83으로 민간소비(0.84)에 버금가는 수준이며, 수입유발계수는 0.17로 민간소비(0.23) 보다 적음

주택경기는 주택가격과 거래량을 모두 고려해서 판단할 필요

주택가격의 변화가 실물경기에 미치는 영향의 양면성으로 인해 주택경기를 주택가격만으로 파악할 경우 주택경기와 실물경기간의 관계가 불분명. 주택가격 변화가 소비에 미치는 효과는 주택소유 여부에 따라 상이. 주택가격의 상승은 주택보유가구에 대해 자산수입(임대수입 및 주택처분 등)을 증대시켜 소비를 늘리는 효과. 그러나 무주택가구의 경우 주택가격의 상승은 주거비 지출을 늘려 소비여력을 축소시키기도 함. 주택가격 변화의 효과는 단기적 또는 장기적 변화 여부에 따라 상이. 서승환(1996)은 주택가격의 상승은 일반물가를 상승시키고 장기적으로는 설비투자를 위축시키는 효과가 있음을 밝힘. 이영수(2008)는 주택가격의 상승이 단기적으로는 생산을 증대시키나 약7개월 이후부터는 생산에 부정적인 효과가 있음을 밝힘

가계소비함수 추정 결과 가계소비는 주택매매가격과 주택거래량을 동시에 고려할 경우 주택경기와 가계소비 간의 정(+)의 관계가 확인. 주택경기를 주택매매가격지수와 토지거래량을 각각 평균이 0, 표준편차가 1이 되도록 표준화한 후 합산하여 지수화한 변수로 파악. 그러나 주택가격만을 고려할 경우 주택가격과 가계소비 간에 통계적으로 유의한 결과의 도출이 용이하지 않음

최근 주택경기 부진은 가격 하락보다 거래량 부진이 더 큰 문제

과거 경험 상 주택경기의 과열 및 냉각기에는 주택가격과 주택거래량 모두 크게 변동. 주택경기 과열 시에는 가격과 거래량 모두 급등하는 경향. 주택경기 침체를 극복하기 위한 1998～2000년 정부의 주택경기부양책으로 2002년에는 가격과 거래량 모두 급등하는 주택경기 과열을 초래. 주택시장 침체기에는 가격 하락과 거래량 감소가 동반되면서 침체의 골이 깊어질 우려. 2002년부터 주택경기 과열을 조정하기 위해 실시된 정부의 주택시장 안정대책 등으로 주택가격 상승세가 진정되었으나 거래량도 급감

2008년 하반기부터 최근까지 대두되는 주택경기 부진의 문제는 가격의 하락보다 거래량 급감이 더 큰 원인으로 작용. 주택거래량의 감소세가 실질주택가격의 감소세를 크게 초과. 즉, 주택시장의 안정 여부는 가격안정(필요조건)과 원활한 거래(충분조건) 수준으로 파악해야 한다는 의미

주택경기부양을 통한 경기활성화가 필요한 시점

최근 세계경제 및 한국경제는 자생적인 회복이 어려운 침체국면. 최근 한국의 주택경기도 침체 국면에 진입한 것으로 판단. 2008년 하반기부터 실질주택가격이 가파르게 하락. 주거용 토지거래량(주거용 건물 기준)은 2008년 4월을 기점으로 급락세. 최근 여러 선진국들도 경기부양을 위한 대책의 일환으로 주택 관련정책을 시행 중. 미국은 주택 금융지원책을 통하여 가계의 부채부담 축소를 위해 노력. 캐나다의 경우는 주택의 구입비용 지원(세액공제)과 주택개보수 지원(세금 감면)을 통해 주택경기 진작을 도모

Ⅱ. 주택시장 상황과 정부정책 평가

1. 시장 상황

1) 가격 및 거래현황

주택가격 약세 속에 거래량이 크게 위축

주택가격(아파트 가격기준)은 2008년 하반기부터 본격적인 하락세로 전환. 전국 아파트 가격은 2006년까지 불안한 양상이었으나 2007년부터 상승률이 크게 둔화되면서 2008년 하반기에 하향 추세로 전환

아파트 가격 상승률(%) : 전국 13.8(‘06) → 2.1(’07) → 2.3(‘08), 수도권24.6(’06) → 4.0(‘07)→ 2.9(’08), 서울 24.1(‘06) → 3.6(’07) → 3.2(‘08)

최근에 서울 강남3구 투기지역 해제 등 규제완화에 대한 기대감으로 가격 하락세가 둔화되고는 있지만 여전히 전체 주택가격은 약세 상황

아파트 가격 증감률(‘08.12～’09.3) : 전국 -1.2%, 수도권 -1.8%, 서울-1.3%(서울 강북 14개구 -1.7%, 강남 11개구 -1.1%)

아파트 가격 추세를 전월 대비 증감률로 보면 2006년 11월을 정점으로하여 그 이후부터는 하락세로 전환된 상태. 2008년 초에 신정부 출범에 따른 기대감으로 일시적 상승세를 보이기도했으나 2008년 하반기부터 경기침체 영향으로 완연한 하락 추세

주택 거래량(아파트 기준)은 지속적으로 감소 추세. 정부의 각종 부동산 거래 활성화 대책에도 불구하고 2009년 1～2월 전국아파트 거래량은 전년 동기 대비 36.4% 감소

·지역별 아파트 거래량(2009년 1～2월 기준)은 전년 동기 대비 수도권 51.4%, 서울 45.8%, 지방 25.4%의 감소세를 보임

·연도별 아파트 거래량 추이 : 전국 577,425(‘06) → 421,545(’07) →412,234(‘08), 서울 121,306(‘06) → 50,667(’07) → 47,749(‘08)

최근 1～2월 서울 강남 3구의 아파트 거래량이 크게 증가했으나 그 외모든 지역(수도권, 지방, 5대광역시 등)은 여전히 감소한 상태. 강남 3구(강남, 서초, 송파)의 거래량 증가는 투기지역 해제 등의 기대감 때문이며, 이지역의 연간 거래량(‘07’～‘08)은 전국 총 거래량의 1.4% 수준에 불과. 강남 3구 거래량 추이: 244건(‘08.12) → 1,000건(’09.1) → 1,210건(‘09.2)

2) 주택건설 및 미분양 현황

주택건설의 급감과 미분양 주택의 급증

2008년 주택건설 규모는 1998년 외환위기 이후 최저 수준을 기록. 1998년 이후 최소 40만호 이상 건설되던 주택공급 규모가 2008년에는 37.1만호로써 전년(2007년) 대비 33.2%나 급감한 상태

·전국 주택건설 추이(만호) : 53.0(‘01)→ 58.6(’03)→ 46.4(‘05)→ 55.6(’07)

수도권의 주택공급(2008년)은 전년 대비 34.7%나 줄어 서울(-23.0%)과 지방(-31.4%) 보다 감소폭이 큰 상황. 주택보급률이 상대적으로 낮은 수도권 지역에 주택공급이 감소하게 되어 향후 주택의 수급 불안이 우려되기도 함

·수도권 주택공급 추이(만호) : 29.7(‘03)→ 19.8(’05)→30.3(‘07)→19.8(’08)

2009년 1월 현재 미분양 아파트 규모는 162,693호를 기록. 1990년대초 주택 200만호 공급 이후(15만 9,471호, 1995년 10월)와 외환위기 이후(11만 6,433호, 1998년 7월)보다도 미분양 주택이 많은 상황. '악성 미분양'이라 불리는 '준공후 미분양' 아파트도 1만 7,395호(2007년말)에서 4만 8,534호(2009년. 1월)로 급증. 이러한 미분양 아파트의 증가는 향후 건설업체의 유동성 악화, 금융권의부실로 이어져 경기회복을 지연시키는 요인으로 나타날 우려

3) 주택금융 현황

주택담보대출 현황 : 실질소득 감소로 대출여력 소진

주택담보대출 차입가계의 채무상환부담이 크게 가중. 대출심사기준 강화에도 불구 예금은행의 주택담보대출 총 잔액은 꾸준히 증가하여 2008년말 기준 239.7조원 수준에 도달(전년동기대비 8.1% 증가). 주택담보대출 잔액(조원): 217.1('06년) → 221.6('07년) → 239.9('08년). 이에 따라, 국내 은행 주택담보대출 가운데 거치 기간이 만료되어 원금도함께 갚아야하는 대출액도 급증('08년: 19.5조원 → '09년: 48.6조원). 은행으로부터 주택담보대출을 차입한 가계의 원리금상환부담률(DSR:Debt Service Ratio)도 2008년 6월 20.7%로 꾸준히 상승

기준금리가 제로수준까지 낮아지고, 시중유동성도 풍부해졌음에도 불구하고 가계 및 기업의 대출 금리는 여전히 높은 수준을 유지. 은행권은 逆마진을 우려해 신규대출이나 기존 대출의 만기를 연장해줄 경우 1～2% 이상의 높은 가산금리를 부과. 따라서, 실제로 기준금리 하락으로 양도성예금증서(CD) 금리는 지속적으로 하락하고 있지만, 예금은행의 주택담보대출 금리 하락폭은 미미한 편

소비 위축 및 실질소득감소로 인해 저소득층을 중심으로 주택담보대출의 연체율이 상승할 가능성은 높으나, 위험수준은 상대적으로 낮은 편. 감독당국의 지속적인 위험관리로 연체율, LTV 등을 고려할 때, 금융권주택담보대출의 전반적인 부실화 위험은 크게 높지 않은 편. 주택담보대출 연체율의 경우 전년동월말 대비 0.10% 상승한 0.70%(2009년 2월말 기준)로 여전히 안정적인 수준을 유지. 금융권 평균 LTV도 48.8% 수준(2008년 6월말 기준)으로 은행권의 경우LTV 60% 이하인 대출이 86.9%로 대부분을 차지

다만, 글로벌 금융불안 및 실물경기 침체로 가계의 소득기반이 취약해지면서 전반적인 금리하락 추세에도 불구 소비 및 부동산 투자가 크게 위축. 2008년 명목소득 증가폭이 물가상승률에 미치지 못하면서 외환위기 이후처음으로 가계 실질소득이 감소. 신용위험 증가로 실질금리가 마이너스 상황임에도 불구하고 주식, 부동산등으로 대규모의 자금이 이동하는 '머니무브' 현상이 위축

건설사 PF(Project Financing) 현황 : 자금조달환경의 양극화도 심화

은행권 부동산 PF 대출의 경우 총 대출에서 차지하는 비중은 낮은 편이나, 향후 건설경기 및 대내외 경제여건에 따라 신용위험이 확대될 가능성. 글로벌 금융위기 이후 PF 대출을 통한 자금조달의 어려움으로 분양계획축소가 잇따르고 있으며, 미분양 증가로 건설사의 신규 물량도 대폭 축소. 부동산 경기 침체 및 시공사의 자금사정 악화로 국내은행 부동산 PF 대출의 연체율이 0.48%(2007년말)에서 1.07%(2008년말)로 2배 이상 급등- 이에 따라, 은행들은 적정 수준의 BIS 비율을 유지하거나 대손충당금을 적립해야 하는 등의 이유로 부동산 관련 PF 대출을 기피하고 있는 실정. 2008년말 기준 은행권 부동산 PF대출 잔액은 전년말(41.8조원)대비 10.7조원(25.5%) 증가한 52.5조원 수준이나, 하반기 이후 증가세가 다소 둔화

※ 2008년 상반기: +6.1조원(14.5%) → 2008년 하반기: +4.6조원(9.6%)

많은 건설사가 속해 있는 BBB- 등급 이하의 회사채 금리가 여전히 높은 수준을 유지하고 있어 자본시장을 통한 자금조달도 곤란한 처지. 기준금리 인하효과(325bp)로 AA- 등급의 회사채 금리는 161bp 하락한 반면, BBB- 등급 회사채 금리는 오히려 128bp 상승(2008.10.1～2009.3.6)

·AA- 등급 회사채 금리: 7.81%('08.10.1) → 6.2%('09.3.6)
·BBB- 등급 회사채 금리: 10.86%('08.10.1) → 12.14%('09.3.6)

특히, 2009년 1/4분기까지 만기도래분이 8조원에 육박해 중소 건설업체를 중심으로 부동산 ABCP의 신용경색 해소가 시급. 건설사의 PF 관련 자금조달 수단 중의 하나인 자산담보부기업어음(ABCP)의 경우 短期(보통 3개월)로 운용되는 특성상 유동성 위험에 취약

4) 외환위기 시기와의 비교 및 시사점

외환위기 시기와 유사 : 경제여건과 주택시장 여건의 악화

외환위기 당시와 현재는 경기침체로 인해 경제 여건과 주택시장 여건이 악화되는 유사한 상황. 경제성장률이 마이너스를 기록할 정도로 경기침체가 나타나고 주택수급불균형이 초래되는 등 제반 여건이 악화. 1998년 경제성장률은 -6.9%를 기록했고, 2009년 경제성장률은 마이너스로 예상되는 상황이며, 미분양 주택의 증가와 주택건설 감소 등이 초래. 외환위기 당시와 현재는 표면적으로 유사하지만 가계부채, 금융부실 우려등으로 구조적으로는 현재 상황이 더 나쁘다는 주장도 제기

경제여건상 외환위기와의 주요 차이점은 가계대출 규모와 대출금리 등. 2008년의 경제규모(GDP)는 818조원으로 97년에 비해 1.6배 증가한 반면 가계대출규모의 경우는 1997년에 비해 7.0배나 증가하였음. 저금리 영향으로 경제규모(GDP)나 기업대출 증가에 비해 가계대출이큰 폭으로 늘어남(가계대출액 : ‘97년 55.5조원 → ’08년 388.6조원). 대출금리나 연체율 등은 오히려 1997년에 비해 낮은 수준이고, 외환보유액 역시 1997년 보다 무려 약 10배나 늘어난 상태. 대출금리는 1997년에 비해 4～5%p 낮은 상태이고, 대출 연체율 역시7%p 이상 낮음

주택시장 여건에서는 주택가격과 건설사 부도율에서 차이가 나지만 주택수급에서는 유사성을 보임. 1997년～1998년 당시의 주택가격(아파트 기준)은 급락했고, 건설사의 부도율도 높았지만 2007년～2008년에는 가격 및 부도율이 안정세를 유지. 외환위기 당시의 주택가격은 무려 13.6%나 급락했지만 2007년～2008년에는 오히려 2.3% 상승의 안정세를 유지. 건설업체의 부도율은 외환위기 시기(1997～1998년)에 7.01%나 되었지만2007～2008년에는 0.8%에 불과. 미분양 주택의 급증과 주택건설의 급감은 외환위기 시기와 매우 유사·2008년 미분양 주택의 급증은 1997～1998년의 15.6%(88,869→102,701호)보다 훨씬 높은 47.5% 수준(112,254→165,599호)으로 사상 최고치 기록. 주택건설의 감소폭은 외환위기 시기가 -48.6%(595,792→306,031호)로써 2007～2008년의 -33.2%(555,792→371,285호)보다 더 컸었음

가계부실 우려에 주목 : 한계 대출자 및 기업의 연쇄부도 차단이 필요

따라서 현재는 1997년에 비해 가계대출이 큰 폭으로 늘었기 때문에 가계부실의 우려에 주목해야 되는 상황. 최근 주택담보대출을 차입한 가계의 원리금상환부담은 증가하는 데 반해상환의 주 수단인 임금소득이 감소하고 있어 가계부채 부실화가 우려. 노동부 통계에 의하면 2008년 4/4분기 명목임금은 2.1%, 실질임금은6.4% 하락하는 등 부채상환의 주요 수단인 임금소득도 위축. 이런 상황에서 경기침체가 지속될 경우 부동산 관련 대출 연체율 상승으로 은행의 수익성 및 자산건전성이 크게 악화될 우려. 주택담보대출금의 상환 부담 증가와 변동금리에 편중된 대출형태도 가계 부채의 취약성을 노출시킬 우려. 2005년 이후 경기 민감업종(부동산 및 임대업, 건설업 등)에 대한 은행권의 대출증가율이 은행권 전체 대출총액 증가율을 크게 상회

결국 현 상황에 맞는 정책적 목표는 주택가격의 하락방지가 아닌 금융부실에 따른 한계대출자나 건설업체 연쇄 부도 등을 차단하여 경기급락을 막아야 한다는 의미

2. 정부 정책의 주요 내용과 평가

1) 정책 방향 및 주요 대책 내용

2008년 하반기부터 각종 규제완화 대책들을 추진

정부의 주택정책은 ‘시장 기능의 정상화’와 글로벌 금융위기에 따른 ‘실물경기 부양 지원(주택경기 활성화)’의 두 가지 방향에서 추진되고 있음. 시장기능의 정상화 : 그동안 시장안정을 목적으로 추진했던 일련의 정책들이 과도하게 시장 기능을 억제하고 있다는 판단에서 추진. 규제 강화를 통한 시장 안정 보다는 규제 완화와 공급확대의 병행으로 시장 안정을 추구. 실물경기의 부양 : 글로벌 금융위기 영향으로 국내 실물경기가 크게 위축되자 이를 부양하기 위한 여러 가지 대책 중 하나로 주택정책을 추진. 정부는 재정지출 확대와 금리 인하, 각종 규제완화 등을 통해 금융시장안정, 일자리 창출, 부동산 경기 활성화, 서민생활 안정 등을 도모 중

정부는 2008년 하반기부터 본격적으로 정책수단들을 강구하여 추진. 초기에는 주로 시장기능 회복 차원에서 건설 및 부동산 대책이 중심이었으나 2008년 11.3대책 부터는 실물경기 부양을 위한 종합적인 대책의 일환으로 추진. 6.11대책, 8.21대책, 10.21대책 등은 지방 미분양 대책과 건설경기 대책에 중점을 둔 반면 11.3대책은 금융대책 등도 포함된 종합적인 경제난 극복 대책 차원에서 주택정책을 추진. 최근에는 경제활성화 지원 차원에서 종합적인 세제 개선 대책들(부동산세제개선도 포함)이 추진되고 있음. 2009년 2.12 대책(2월 입법추진 세제 개편안) 중 부동산 분야는 미분양주택에 대한 양도세 감면에 초점을 맞춤. 2009년 3.13 대책(경제활성화 지원 세제 개편안) 중 부동산 분야는 양도세 중과제도의 폐지에 중점을 둠. 결국 정부의 주택정책은 각종 규제완화를 통해 미분양 주택 해소와 거래활성화에 역점을 두고 있는 것임

2) 정부 정책의 실효성 저조 이유

정책방향은 맞지만 시장 흐름과 불일치

정부 정책은 주택시장 문제를 제대로 인식하고 올바른 방향으로 추진 중. 주택시장의 문제(거래 위축, 미분양 주택 증가) 해결에 정책적 초점을 맞추면서 실물경기 부양에도 기여할 수 있는 정책을 추진하고 있음. 2008년까지는 거래활성화 보다 지방 미분양 대책 중심으로 이루어졌으나 2009년부터 거래활성화 대책이 본격적으로 추진(예 : 수도권 전매제한 추가 완화, 다주택 보유자의 양도세 중과 폐지 조치)

그러나 정부의 정책 추진 속도가 시장의 흐름에 뒤지면서 아직 정책적성과가 제대로 나타나지 못하고 있음

① 주택시장이 크게 위축된 이후에 대응

주택(아파트 기준)가격은 2006년 11월, 거래량은 2006년 10월을 정점으로 하향 추세였으나 정부는 약 2년 후인 2008년 하반기부터 정책 대응에 나섬

② 주택 정책의 특성상 정서적 문제(특정지역에 대한 반감, 투기 우려등)에 봉착하여 신속하고 과감한 정책 추진이 지연. 강남3구 투기지역 해제와 민간택지의 분양가 상한제 폐지 지연 등은 시장의 안정 저해 보다는 상징성 때문에 정책의 추진 속도가 늦어짐. 1998년 외환위기 극복과정에서 활용했던 주택경기 활성화 대책이 결과적으로 주택가격 급등을 초래했다는 경험도 크게 작용

③ 그동안 정부의 부동산 정책이 여건에 따라 자주 변경된 탓에 시장 내에서 정부 정책의 신뢰도가 낮음. 부동산 시장의 안정을 위해 추진했던 각종 정책들이 경제 및 시장 여건에 따라 너무 자주 변경됨에 따라 정부정책에 대한 내성과 불신을 초래

④ 정부의 대책발표시점과 실제 추진시점 간에 시차가 커서 오히려 시장내 혼란을 야기. 부동산 대책 중 국회 동의를 필요로 하는 경우(법률 개정)가 많아서 제도 개선에 일정 시간이 소요되고, 정치권내 입장 차이가 클 때는 추진자체가 어려워지는 경우도 발생. 특히 세제 대책의 경우 세율이 낮아질 때까지 부동산 거래가 뚝 끊기는 부작용이 발생하기도 함

⑤ 주택시장 위축이 시장 외적요인(글로벌 금융위기에 따른 실물경기 침체)에 의한 것이기 때문에 부동산 정책만으로 시장 활성화는 한계. 부동산 시장은 과거 외환위기를 겪으면서 실물경기와 뚜렷하게 동행성을 보이고 있음

Ⅲ. 정책 추진방안

1. 정책방향 : 시장 경직성 해소, 시장 과열 방지, 구축효과 최소화

‘거래량을 늘리되 가격은 안정시켜 부작용을 최소화하면서 실물 경기부양에 기여’ 하도록 정부 정책의 틀을 만들어야함

① 주택 관련 규제완화를 통해 크게 위축된 주택의 거래량을 늘려 시장의 기능 회복과 경기부양 효과를 극대화(시장의 경직성 해소). 주택관련 세제, 시장규제, 거래규제 등을 과감하고 신속하게 완화하여 시장 기능의 회복과 민간 투자 증대를 유도해야 함. 주택시장의 규제완화는 정부의 재정 투자 없이 시장의 기능을 회복하고 민간 투자를 늘릴 수 있음

② 규제완화 과정에서 일시적인 주택가격의 상승 우려는 대출규제와 시장의 투명성 제고를 통해 해결(시장의 과열 우려 해소). 현재의 실물경기 침체가 글로벌 금융위기에서 비롯된 만큼 주택과 관련된 금융시장의 건전성 확보가 중요. 주택시장의 투명성을 높여 시장 교란이나 시장 왜곡 등을 차단함으로써 주택시장의 지속적 안정을 도모

③ 주택시장 내 직접적인 정부투자는 최소화하고, 재정여력을 타 분야(기업구조조정, 녹색성장산업 등)에 투자하도록 유도(구축효과의 최소화). 정부가 주택경기 활성화를 위해 공공투자를 너무 확대할 경우 오히려 규제완화에 의한 효과(민간의 투자확대)를 저해하는 구축효과(crowding-out effect)가 발생할 수 있기 때문임

2. 정책 추진방안

1) 최적의 정책 조합(policy mix)을 전개

개별 대책의 정합성 보다는 정책간 조합을 중시

정부대책은 대위법(對位法, counterpoint)18)적 사고로 접근하는 것이 필요. 정부 정책의 성과를 높이려면 다각적인 정책수단들의 조합(policy mix)이 중요. 특정한 한두 가지 대책을 전가보도(傳家寶刀)식으로 인식하여 모든 주택시장의 문제를 해결할 수 있다고 기대하는 것은 곤란. 즉, 개별 대책수단의 정합성(整合性)도 중요하지만 타 대책과의 보완적병행(정책 조합)을 통해 정책의 시너지 효과를 제고하는 것이 바람직. 정부의 각종 규제완화 대책으로 인한 일시적인 부작용(가격 급등, 투기유발 등) 우려는 금융대책과 투명성 제고 대책의 조합을 통해 해소. 특히 금융대책의 경우 각종 규제완화 과정에서 한계기업의 회생이 없도록 기업구조조정을 촉진하는 역할도 담당

2) 세제 대책

① 배경 및 필요성

시장안정을 위해 도입된 세제 대책들의 성과가 미흡

주택경기를 조절하기 위한 과거의 세제정책은 당초 의도와는 다른 결과를 초래. 주기적인 세제정책의 반복은 시장에 내성과 자율적인 시장조정 기능의 위축을 유발. 불황기에는 세율 인하와 세제감면을, 과열기에는 세율 인상과 감면축소가 반복되었으나 결과적으로 주택가격이 급등하거나 거래량이 감소되는 부작용을 초래. 양도소득세의 경우 가격 안정의 효과보다는 오히려 거래를 크게 축소시켰고, 종합부동산세 역시 가격 안정 및 조세형평성 제고 효과가 미흡

양도소득세 : 1가구 다주택 중과세로 거래량이 급감

과거 두 번에 걸친 양도소득세 강화21)로 인해 주택가격은 소폭 하락했지만 주택 거래량은 대폭 감소. 1가구 3주택 양도소득세율이 60%로 인상된 2004년의 경우 주택가격 증감률은 전년에 비해 7.8%p 낮아진 반면, 거래량은 27.7% 감소. 1가구 2주택 양도소득세율이 50%로 강화된 2007년에는 주택가격 증감률이 8.5%p 낮아졌지만 거래량은 23.1% 감소. 이는 당시 정부가 1가구 다주택에 대한 양도소득세의 중과가 거래량의 큰 감소 없이 주택가격을 안정시킬 것이라고 기대와 다른 결과. 정부의 기대 : 양도세 중과가 세후자본이득을 줄여 수요를 낮추며, 단기적으로는 투기세력들이 주택을 매도하여 주택가격 하락을 예상. 시장의 반응 : 양도소득세 부담을 기피하고 향후 가격인상을 기대하는주택 소유주들이 주택매도를 꺼리면서 주택거래가 크게 감소

결과적으로 다주택 보유자에 대한 중과세로 주택가격 증가율은 다소 감소했으나, 거래량이 더 큰 폭으로 감소하는 결과를 초래(그림 O → B). 2004년과 2007년 모두 양도소득세 강화로 가격증가율이 감소된 것은 주택의 수요가 공급에 비해 세제정책에 더 민감하다는 의미. 다주택의 경우 주거보다는 투자의 측면의 크고, 투자수요는 세후자본수익에 민감하기 때문. 외국의 경우에도 양도소득세 신설 혹은 강화가 주택가격을 안정시키는 효과는 불확실하기 때문에 결국 양도소득세와 주택가격의 관계는 시장상황과 정책에 대해 수요자 및 공급자가 반응하는 정도에 달려 있음. 영국에서는 효과가 있었으나, 호주, 중국, 일본 등에서는 역효과가 발생하기도 했음

종합부동산세 : 가격안정 및 조세형평성을 제고하는 효과 미흡

종합부동산세(이하 종부세)는 투기수요를 억제하기 위해 2005년부터 시행되었으나 헌법재판소의 위헌판결(2008.11.13)로 인해 대폭 축소된 상태. 2006년부터 기준 시가 6억 원 이상의 고가주택에 세대별로 부과해 왔으나 헌법재판소의 결정을 반영하여 과세기준 등을 변경

·과세기준 : 세대별 6억 원 → 인별 6억 원27)
·세율 : 5개 구간 1～3% → 6개 구간 0.5～2%

종부세의 기본취지는 가격의 안정과 더불어 부의 재분배이지만 그 역할을 제대로 수행하지 못함. 주택가격 상승률이 보유세 부담에 비해 월등히 높은 상태이므로 세후수익률을 낮추기가 곤란. 종부세 최고세율은 2%(과세기준은 9～12억 원을 초과하는 주택가격)이나, 지난 4년간 주택가격 상승률은 연평균 5.5%- 또한 가구의 경상소득과 가구가 소유한 주택자산 간의 관계는 일대일이 아니기 때문에 주택자산에 대한 과도한 세부담은 형평성에 어긋남. 소득수준이 높을수록 세부담도 증가하는 것이 조세부담의 형평성에 부합하나, 주택자산의 가격이 높다고 반드시 가구소득이 많은 것은 아님

② 정책 방안

양도소득세 : 3.13대책의 조기 실현(단기), 종합소득세 편입(중장기)

정부가 발표한 세제개편안(‘09.3.13)을 예정대로 국회에서 통과시켜 정부정책의 신뢰도 제고와 거래활성화를 도모. 3.13 세제개편(안)은 1가구 다주택자에 대한 양도소득세 중과세를 폐지하는 것으로 아직 법 개정이 되지 않은 상태

·1가구 2주택자 : 50%(2010년까지 한시적으로 기본세율) → 기본세율(6～33%, 2010년 기준)
·3주택 이상자 : 60%(2010년까지 한시적으로 45%) → 기본세율(6～33%)

양도세 중과 폐지는 경기부양 뿐 아니라 형평성 측면에서도 바람직. 양도소득세 중과는 양도차익이 큰 주택을 늦게 팔도록 유도하여 주택공급을 왜곡. 양도세는 주택 소유 기간 중 얻은 자본이득에 과세함으로써 소득의 형평성을 추구하는 것이기 때문에 다주택 소유자에게 차별적으로 중과하는 것은 형평성에 어긋남. 특히 가구당 보유 주택 수에 따라 차등 과세하는 국가는 한국과 네덜란드가 유일

3.13대책의 시행을 계기로 다주택자가 일정 조건을 충족한 실제 거주 주택을 매각시에는 양도세 면제 혜택을 부여하여 주택거래 촉진을 유도. 현재는 다주택자가 양도세 면제 혜택을 받으려면 주택수를 1채(1가구 1주택자 자격획득)로 줄여야만 가능하지만 선택의 폭을 넓혀주자는 의미. 즉, 다주택자가 일정 조건(예 : 5년 보유 3년 거주)을 충족한 실제 거주 주택을 매각하는 경우에는 주택수를 줄이지 않은 상태에서도 양도세면제 혜택을 부여

양도소득세 완화에 따른 가격 불안 방지 대책의 병행도 필요

그러나 다주택자의 양도세 중과 폐지는 거래량 증가 외에 주택가격의 상승을 초래할 우려도 있으니 조세 이외 대책과 보완이 필요. 양도소득세 중과 폐지는 세후자본이득을 높임으로써 주택에 대한 현재수요(주택 매수)를 높임과 동시에 거래이득의 증가로 공급(주택 매도)도 확대. 양도소득세는 수요에 영향을 끼치는 자본이득세와 공급에 영향을 주는판매자 부담 거래세의 성격을 동시에 가짐. 주택수요(투자가 목적인 경우)가 공급보다 세제정책에 더욱 민감하고 단기간에 반응하므로 거래량과 가격이 동시에 증가할 전망임. 따라서 양도세 중과 폐지에 따른 가격 불안을 방지하기 위해서는 세제수단이 아닌 시장의 투명성 대책이나 대출규제 등과 연계가 필요. 투기수요의 억제를 위한 또 다른 세제인 종합부동산세는 거래가격을 안정시키는 효과가 미흡하고 2009년부터는 대폭 완화될 전망. 과다한 부동산 세금은 국내자본의 해외 부동산 투자로 이어질 우려

장기적으로는 양도소득세를 다른 소득과 함께 종합소득세로 과세하는 것이 바람직. 가구의 경상소득과 (미실현)양도차익의 규모 간 상관관계가 낮기 때문. 같은 금액의 양도소득이라도 납세자의 소득수준을 감안하여 과세할 필요·소득은 적지만 주택을 소유한 가구들이 저소득층에 많이 존재하며 고소득자도 주택보다 양도소득세가 적은 다른 자산을 소유할 수 있음. 주요국들은 주택에 대한 양도소득세를 다른 소득과 함께 종합과세. 미국은 주택 양도로 인해 발생하는 이득 혹은 손실을 연방소득세에 합산하여 과세(부부합산 50만 달러 공제). 영국은 양도소득을 일반소득과 합산(3년보유 5%～10년 보유 40% 공제). 프랑스는 2년 미만 소유한 주택의 양도소득은 6단계 8～53.2%로 종합과세(2년 이상 보유 시 매년 5%씩 공제)

종합부동산세 : 폐지하여 소비진작(단기), 재산세 부담 증가(중장기)

단기적으로는 종부세를 폐지하여 민간소비를 진작- 종부세 폐지는 현재소득을 증가시켜 주택이외의 민간소비지출을 직접적으로 늘리는 효과. 종부세를 폐지할 경우 2008년도에 비해 민간소비가 최대 약 1.74조 원 상승하는 효과가 있을 것으로 전망됨. 인별 합산방식으로 과세된 2008년 종부세 고지세액(2조 8,803억 원)과소득 5분위(고소득) 계층의 한계소비성향(0.60)40)을 고려한 수치. 2008년 12월 합의된 종부세 세율인하를 고려하면 종부세를 폐지할 경우 민간소비는 최대 약 1.1조 원 상승하는 효과가 전망됨

중장기적으로는 재산세 부담을 점진적으로 높이는 것이 바람직. 거래세와 보유세를 동시에 완화할 경우 장기적으로 주택시장의 과열이 예상되고 부의 불균형 또한 심화될 전망·특히 한국과 같이 자산이 주택에 집중된 사회에서는 부동산 관련 세금인하가 부의 편중 현상을 높이기 쉬움. 보유세인 재산세를 단계적으로 높여 주택시장으로 민간투자가 과다하게 집중되는 것을 막을 필요. 그러나 중요한 것은 조세대책만으로 시장의 안정과 시장의 건전성을 유지하기는 어렵기 때문에 다른 대책들과의 조화가 중요

중장기적으로 주택수요 진작을 위한 과도한 조세감면은 지양

조세감면을 너무 자주 사용할 경우 조세체계에 구멍(loophole)이 생기고 정책효과도 감소. 과다하고 빈번한 비과세·감면은 시장을 왜곡시켜 장기적으로 조세제도의 효율성을 저해. 추가조치의 기대감으로 정책효과가 떨어지고 기대와 다른 결과가 발생

최근 미분양 주택의 수요 진작을 위한 세제 감면혜택은 단기적 성과를 위한 불가피한 측면이 있으나 추가적인 연장 등에는 신중할 필요. 정부의 세제 감세내용이 자주 변경(세제혜택 추가·축소, 기간 연장·단축)된다면 정책의 실효성이 저하되어 정책 목표 달성이 곤란. 한시적인 감세는 감세기간 내 소비하려는 강한 유인을 줄 수 있어 효과가 빨리 나타나고, 정부로서는 재정적자의 부담도 그 기간만으로 한정. 따라서 미분양 주택에 대한 한시적 세제감면(취·등록세, 양도세 등)은예정대로 적용 후 기간 연장 없이 폐지가 바람직

·취·등록세 : 2009년 2월 12일 현재 미분양으로 2010년 6월30일까지 준공되는 주택에 대해 취·등록세 각각 1%에서 0.5%로 감면
·양도세 : 2009년 2월 12일부터 1010년 2월 11일까지 취득하는 미분양 주택에 대해 지방(수도권 일부) 100%, 수도권(과밀억제권역) 60% 감면

특히 최근 일부에서 제기되고 있는 지방 미분양 물량 해소를 위한 상속세·증여세의 한시적 감면은 득보다 실이 많은 정책. 상속세·증여세 감면은 미분양 주택의 수요를 단기적으로 촉진할 수 있으나, 장기적으로 조세체계 전체의 왜곡이나 투명성을 해칠 수 있음. 시장기능 강화를 위한 세제개선이 추진 중인 상황에서 시장의 투명성을 저해하는 조치는 시장 기능 회복이나 안정에도 바람직하지 못함

3) 금융대책

① 배경 및 필요성

저금리 기조에서의 과잉유동성은 부동산가격 상승의 주요 원인

금융시장의 불확실성 증가에 따른 위험기피 현상으로 국내 자금시장의단기 부동화 현상이 심화. 2008년 12월말 기준 주요 금융기관들의 단기부동자금은 최대 1,289조원규모로 추정·금융기관 유동성(Lf) 대비 단기부동자금의 비중이 꾸준히 증가하여 2008년 말에는 70% 수준에 근접. 이에 따라, 저금리 기조 하에서 정부의 주택시장 규제완화가 이루어질 경우 부동산 시장으로의 단기부동자금 유입이 가속화될 가능성도 상존

저금리 기조에서의 과잉유동성은 2002년 이후 국내 부동산가격 상승의주요 원인이었음을 명심할 필요. 투기적 버블 확대를 억제하고, 과잉유동성에 의한 과도한 수요를 차단하기 위해서는 철저한 감시와 감독이 중요·과잉유동성이 발생할 경우 短期的으로는 주택가격이 장기추세선 이상의과잉상승 현상이 발생하는 것이 일반적. 특히 세금과 금융정책(금리, 대출규제 등)의 적절한 정책조합으로 시장의투기적 가수요를 차단하면서 실수요 기반의 거래는 활성화시켜야 함

② 정책 방안

대출규제 : 완화보다는 현 수준 유지(단기), 위험관리능력 강화(중장기)

LTV, DTI 등 대출규제의 완화는 신중하게 추진. IMF 시기와 달리 가계대출 급증, 각종 규제완화에 따른 시장불안 우려, 저금리로 인한 과잉유동성 등을 고려시 대출규제에 신중할 필요. 따라서 대출규제가 투기지역과 투기과열지구의 지정과 연동. 운영되는것을 분리·운영함으로써 금융시장의 건전성을 지속적으로 유지. 현행 투기지역 내 6억원 이상 주택 구입시에는 LTV와 DTI 40%비율을 적용받고 있는데 이를 투기지역 해제여부와 무관하게 유지하자는 의미. 이를 준용시 정부는 강남 3구의 투기지역 해제에 부담을 덜 수 있고, 거래활성화 및 금융시장 안정을 동시에 추구할 수 있을 것임. 다만 주택금융의 건전성 제고를 도모하는 과정에서 상대적으로 소외될수 있는 저소득층 대상의 금융지원(micro-finance)은 확대. 국민주택기금의 근로자·서민용 주택구입자금 지원 규모를 추가 확대하여 가계의 주택 구매력을 간접적으로 지원

중장기적으로는 주택담보대출 시장(만기구조, 대출금리 형태 등)에 대한 지속적인 모니터링을 강화함으로써 리스크 관리능력을 배양. 개인별 자산현황, 주택보유의 목적, 고용형태, 대출금 實質상환여력 등 주택수요자의 재무상황에 초점을 맞출 필요·국내 금융기관의 경우 대출소비자별 재무적 상황에 대한 충분한 자문 및 평가를 통한 쌍방형 여신결정이 아직까지도 정착되지 못하고 있는 현실. 특히 주택담보인정비율(LTV)은 개인별 자산현황이나 주택보유의 목적등에 상관없이 부채비율 및 담보가치를 일률적으로 적용하는 형태. 따라서, 개인별 實質상환여력을 평가하여 한계대출자를 선별할 수 있는대출구조를 갖출 수 있도록 재무관리서비스 측면의 역할을 강화할 필요. 借主의 금리위험이 높은 변동형이 고정형에 비해 연체율이 2～3배 높은것이 일반적이기 때문에 고정금리부 대출의 비중도 점차 확대할 필요. 국내 은행들은 금리변동에 따른 위험을 대출자에게 전가시킬 수 있어 변동금리부 주택담보대출 관행에 지나치게 의존하고 있는 현실. 20～30년짜리 장기대출이 일반화된 선진국과 달리 국내의 경우 만기가 10년 이내인 은행권 주택담보대출 비중이 55.6%로 여전히 절반을 상회

미분양 주택 : 민간 자금을 통한 펀드 등의 활성화(정부는 간접지원)

미분양 주택 문제는 정부의 직접매입 보다는 간접지원 형태로 추진. 정부의 미분양 주택 매입은 지난 2008년 10.21대책에서 발표한 2조원범위 내에서만 하고 추가적인 재정 투입은 지양. 정부가 미분양 주택의 매입에 추가적인 재정 투자 시 오히려 구축효과(crowding-out effect)의 우려로 실효성이 낮아 질 수 있기 때문임. 미분양 주택매입에 정부가 직접 나서지 말고 미분양 주택펀드 등에 대해신용보강이나 매입확약 등의 간접적인 지원형태로 전환하는 것이 바람직. 미분양 펀드는 주택경기 침체로 투자자 유치가 곤란해져 신용보강이나 매입확약 등 정부보증을 얻지 못해 성공여부는 불투명한 상황. 따라서 정부기관이 신용을 보강해줌으로써 미분양 아파트의 유동화를 위한 P-CBO 발행 및 CR-REITs 설립 등을 적극적으로 모색·미분양 유동화 상품은 2008년 12월 18일 최초로 출시된 P-CBO와 2009년 3월 인가된 CR-REITs(우투하우징 제 1호)를 통해 일부 구체화. 미분양 주택으로 일시적인 유동성 위기에 몰린 건설업체의 경우는 미분양 아파트의 유동화를 통해 심각한 자금난에서 벗어날 수 있을 것임

기업 구조조정 촉진 : 부실 기업의 조기 퇴출, 견실기업의 지원 강화

잠재 부실기업에 대한 구조조정을 신속하게 추진하여 일시적인 유동성위기를 겪고 있는 우량기업의 회생을 지원. 회생 가능성이 없는 부실기업들을 시장에서 조기 퇴출시키고, 일시적 유동성을 겪는 견실한 기업들의 지원을 강화. 구조조정 지연으로 시장의 불확실성이 커질 경우 은행권의 대출기피 현상이 심화되면서 견실한 기업의 금융대출까지 위축되는 부작용이 우려/ PF 대출 부실 확산 및 단기 충격요법의 병폐인 '요요현상'을 미연에 방지하기 위해 명확한 구조조정 가이드라인 정립 및 은행의 역할을 제고·은행들의 구조조정 실적과 은행채 및 후순위채 매입, 자본확충방안 등지원 조치를 연계해 은행들의 구조조정 추진을 유도. 玉石을 가리는 선별화 된 구조조정 시행 및 은행협의체 구성을 통한 相生的 차원에서의 대출지원 등 금융권내 공조체제(coordination) 강화도 필요

4) 시장의 투명성 제고 대책

① 배경 및 필요성

시장의 투명도가 낮아 정책적 실효성이 저하

우리나라 부동산 시장의 투명도가 낮아 시장의 변동성이 높고 정부 정책의 실효성도 낮음. 2007년부터 본격적으로 부동산 실거래가 신고제가 운영되고 있으나 아직까지 완벽하게 정착되지 못한 상황. 부동산 시장에서 아직도 이중 계약서나 다운 계약서 등의 작성을 통해
세금 탈루나 미등기 전매 등이 나타나고 있음. 국토연구원 자료에 따르면 국내 부동산 시장의 투명도가 과거에 비해 개선되고 있지만 여전히 낮은 수준이라고 평가. 2004년과 2008년에 실시된 전문가 설문조사 결과, 투명성이 매우 낮다는 응답률은 2004년 27.2%였으나 2008년에 3.4%로 크게 감소·부동산 거래 자금흐름의 파악은 아직 미흡한 수준이고. 일반인의 부동산 거래 판단은 공공기관 보다 민간 정보의 의존도가 높음. 국제적인 투명성 비교 자료를 통해 우리나라의 투명도 수준을 살펴보면 전 세계 81개국 중 44위 수준에 불과. 미국, 영국, 프랑스 등 선진국들은 대부분 투명도 상위권에 있는 반면 저개발국인 베트남, 캄보디아 등은 낮은 순위에 머물러 있음

따라서 부동산 시장의 투명도를 높여야 정부정책의 실효성이 극대화되고 궁극적으로 지속적인 시장안정을 기대할 수 있음. 투명도 지수가 부동산 가격에 미치는 영향이 높기 때문에 투명도가 낮을수록 시장안정을 위한 정부정책 성과는 상대적으로 낮을 수밖에 없음. 시장의 투명도 제고는 부동산 정책의 가장 기본적인 인프라를 구축하는셈이며, 정부 정책의 신뢰도를 높일 수 있는 첩경임. 특히 경기부양을 위해 각종 규제완화 대책들이 추진되는 과정에서 투기우려와 같은 부작용(side effect)을 최소화하기 위해서도 반드시 필요

② 정책 방안

실거래가 제도의 착근(着根) : 신고 검증 강화, 중개수수료 카드 결제 등

주택 실거래가 제도의 조기 정착을 추진. 주택 거래시 불법적인 행위가 없도록 실거래가 신고에 대한 검증을 강화·현재 주택 거래량이 크게 줄어 오히려 실거래가 검증이 용이한 상황. 2월 아파트 거래량(전년 동월대비) : 전국 -22.0%, 수도권 -36.4%, 서울 -35.9%- 실거래가 신고를 유도하기 위해 취·등록세를 공시가격으로 부과. 현재 주택거래시 다운 계약서가 나타나는 이유는 매수자의 경우 취등록세 절감, 매도자의 경우 양도세 절감 등 쌍방의 이익에 부합되기 때문·매수자의 실거래가 신고 유도를 위해 취등록세를 실거래가가 아닌 공시가격으로 낮추어 거래활성화에도 기여하도록 유도(간접적 거래세 인하). 단, 양도세는 실거래가로 부과하여 자본이득에 대한 철저한 과세를 도모. 중개 수수료의 카드 결제의무화를 추진하여 중개시장의 투명성을 확보·주택 거래시 일정하게 부과되고 있는 중개 수수료를 모두 카드 결제 형태로 전환함으로써 실거래가 신고의 간접적인 검증자료로 활용. 특히 중개시장의 투명성 제고를 위해 카드결제한 수수료의 일정 비율(예 : 1%)을 일정 기간 소득공제해 주는 방안도 고려

재산세 부과 기준 변경 : 6월 1일 소유자 → 실제 보유 기간

획일적인 재산세 부과기준을 조세형평과 투명성 제고에 기여하도록 변경. 주택 매매시 해당 주택의 재산세 부담을 매수자와 매도자가 보유 기간만큼 분담하도록 재산세 납부 방식을 변경. 현재 주택의 재산세는 매년 6월 1일을 기준으로 소유권을 보유한 사람이 1년 분 재산세를 모두 부담하고 있음·따라서 재산세를 보유한 기간만큼만 부담하도록 납부방법을 개선

다주택 보유자의 잉여주택을 임대주택으로 양성화(임대료 통제시 세제혜택)

잉여 주택을 임대주택으로 양성화하여 주거안정 및 투명성 제고 유인. 다주택자의 잉여주택(공가 개념이 아니라 소유자가 거주하지 않는 주택)을 임대주택으로 양성화하여 임대소득에 대한 투명한 과세기반을 확립. 잉여주택을 시세 보다 저렴한 임대주택으로 활용시(가칭 ‘신 매입임대사업자’) 추가적인 세제혜택을 부여하여 다주택보유자들의 참여를 유도. 현행 매입임대사업자는 임대료 통제에 대한 사항이 없는 반면 신 매입 임대사업자의 경우는 임대료 통제의 대가로 추가적인 세제혜택(취·등록세, 양도세, 보유세 등의 감면)을 부여하는 것임. 이럴 경우 교육문제 등 주거서비스 때문에 특정 지역(예 : 강남)으로 진입을 원하는 서민들도 자유롭게 진입할 수 있을 것임. 이밖에 1인 가구 증가 등을 고려하여 주거용 오피스텔의 활용 방안도 검토가 필요

5) 민간 투자 유도를 위한 규제 완화

① 배경 및 필요성

부족한 정부 재정의 효과적 활용을 고려

정부가 금융시장 안정, 실물경기 부양 등을 위해 다각적인 대책과 재원등을 마련 중. 민생안정 긴급지원대책(3.12), 금융기관 건정성 제고를 위한 대책(3.13), 일자리 창출 대책(3.19)에 이어 28.9조원 규모의 추경편성(3.23)을 발표. 민생안정 긴급대책(6조 989억원) : 서민·취약 계층에 대한 사회안전망을 확충하자는 것으로 근로능력 유무, 재산 정도 등을 따져 복지 사각지대에 있는 저소득층에게 맞춤형 프로그램을 제공할 계획·금융기관의 건전성 제고를 위한 대책(40조원) : ‘구조조정기금’을 설치하여, 금융기관의 부실채권 매입이나 구조조정기업의 자산을 매입할 예정·일자리 창출 대책(추경 예산 4조9000억원) : 새 일자리 55만개 창출하는것으로 신규 일자리 창출, 일자리 나누기 확산, 실직자 재취업 및 생계지원에 초점을 맞춤. 특히 경제난국 극복을 위해 사상 최대 규모의 추가경정예산안 편성을 발표(3.23)함·이번에 발표된 추경 예산안 규모는 28조 9000억 원으로 세출증액 17.7조원, 세입결손 보전 11.2조원으로 구성

주택시장의 경우 정부의 한정된 재원 등을 고려할 경우 과감한 규제완화를 통해 민간 투자를 유도하는 것이 필요. 주택 관련 가격 규제와 재건축 규제 등을 완화함으로써 정부의 재원 투자 대신 민간의 투자를 늘리고 경기부양에도 기여하는 것이 효과적

② 정책 방안

분양가 상한제 폐지 : 민간 택지(단기), 공공택지(중장기)

분양가 상한제의 개선으로 민간의 주택 투자 확대를 유도. 단기적으로는 공공택지에 대한 분양가 상한제를 유지하되 민간택지에 대한 분양가 상한제는 폐지하여 민간의 주택공급 확대를 도모. 민간택지의 분양가 상한제 폐지에 따른 분양가격 상승 우려는 분양가격이 저렴한 공공택지와의 경쟁과 시장의 투명성 제고로 해소. 공공택지와 민간택지간의 경쟁이 본격화되고 시장의 투명성이 높아질 경우 민간 택지의 주택분양가격이 과도하게 상승할 가능성은 높지 않음. 또한 재건축 사업의 활성화 측면에서도 재건축에 적용된 분양가 상한제폐지도 필요. 중장기적으로는 공공택지의 분양가 상한제도 폐지하여 경쟁을 통한 가격조절을 추구하면서 주택의 품질도 제고. 분양가 규제를 전면 폐지시의 우려(분양가격의 급등, 업체의 과도한 이익 부풀리기 등)는 택지 간 경쟁, 기업의 회계기준 강화 등을 통해 해결

재건축 규제 : 소형평형의무비율 조기 완화(단기), 부담금 폐지(중장기)

재건축 사업의 조기 활성화로 실물경기 부양에 일조56)- 재건축 사업은 일반 SOC사업과 달리 정부의 재정투자 없이 사업화 유도(주택건설)가 용이하고, 경제적 파급효과도 상대적으로 큼. 특히, 재건축 사업은 양호한 입지적 특성과 조합원을 수요자로 하기 때문에 미분양의 우려도 없어 원활한 주택건설 추진이 가능. 이를 위해서는 재건축 관련 규제들의 보다 신속한 완화 조치가 필요. 소형평형의무비율 : 재건축사업 활성화를 위해 의무비율을 60㎡이하20%, 60～85㎡ 40%에서 85㎡이하 60%로 완화(정부의 규제완화를 지자체가 조례에 반영하여 추진할 예정). 재건축 초과이익부담금57) : 재건축 사업을 통해 취득하는 주택을 매각할경우 양도세를 부담하게 됨으로 별도의 부담금은 점진적으로 폐지

보도자료 출처 : 삼성경제연구소

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