유치권이란 다른 사람의 물건이나 부동산에 대해 받을 돈이 있을 때 채무를 변제할 때까지 보관하는 권리를 말한다. 쉽게 말해 시계수리가 완료됐는데 수리비를 지불하지 않을 때 이 비용을 받을 때까지 수선자가 시계를 돌려주지 않고 보관하고 있는 것이다.
부동산에서 유치권은 건축이나 리모델링, 건물 보수 공사, 인테리어 공사 등을 수리하고 공사비를 지불하지 않아 공사업자가 해당 부동산을 점유하는 경우이다. 유치권을 두려워하는 이유는 등기부상에 나와 있지 않아서 진위 여부를 파악하기가 어렵고, 유치권 금액은 낙찰자에게 인수되기 때문이다.
이런 무시무시한 유치권 신청건수가 줄어들고 있어 경매 투자자에게는 반가운 소식이 아닐 수 없다.
부동산 경매 전문업체 지지옥션은 25일 "2011~2013년 전국의 모든 법원 경매부동산을 대상으로 유치권이 신고돼 있는 물건 수를 조사한 결과 2012년 1분기를 기점으로 유치권 물건수가 계속 감소했다"고 밝혔다.
지지옥션에 따르면, 유치권이 가장 많았던 2011년 4분기 7261건에서 1/3 수준으로 줄어들어 올해 상반기에는 2597건으로 줄었다. 전체 경매 물건에 대한 비율을 살펴보면 2011년 12.7%에서 현재 5.4%로 큰 폭으로 감소했다.
주거시설의 경우에도 2011년 4분기 3,863건으로 가장 많았다가 올해 1분기에는 792건으로 크게 줄었다. 과거에는 다른 종류의 부동산보다도 주거시설에 유치권 신고가 많았다면 지금은 그 건수가 현격히 낮아진 것이다
이처럼 유치권신고가 줄어든 계기는 지난해 초 검찰에서 전수조사를 실시해 허위유치권을 적발하면서부터이다. 여기에 경매정보업체가 유치권이 있는 물건에 대해 분석자료를 제공한 것도 영향을 미친다.
지지옥션은 유치권 신고가 있는 모든 물건에 대해 금융기관, 채권자, 이해관계인과 접촉해 진위를 판단할 수 있는 제보와 판례, 유치권신고배제신청서 등 관련 자료를 입수해 실어주고 법무팀의 참고 의견을 제시하고 있다. 또한 경매를 신청한 금융기관에서도 적극적인 협조와 제보를 하고 있다.
유치권 물건은 낙찰자가 유치권 금액을 인수해야 하기 때문에 유찰도 많이 되고 낙찰가도 낮다. 전에는 유치권이 신고돼 있는 물건과 그렇지 않은 물건의 낙찰가율이 12~13%포인트 가량 차이가 났었다면 지금은 7~8%포인트로 격차가 좁아졌다.
유치권이 신고 돼 낙찰가가 낮아지면 채권회수를 위해 경매 신청을 한 채권자와 이해관계인이 피해를 초래하게 된다. 대량으로 허위유치권을 신고해주는 불법행위를 저지르는 업자도 있다. 우편만으로도 유치권 신고가 가능하다는 허점을 이용해 증빙 자료 없이 유치권 신고서를 무작위로 신고를 하기도 한다.
거짓 유치권은 특정 입찰자가 저가낙찰을 받을 수 있도록 하거나 경매를 지연시킬 목적으로 이용되기도 한다. 업자와 집주인이 짜고 유치권을 신고해놓은 후 낙찰자에게 대가를 요구하여 나누어 먹기도 한다.
실제 사례를 살펴보면 유치권이 신고돼 있는 서울 은평구 역촌동 삼성하이빌(전용 39.2㎡)은 지난 2월 7일 감정가 1억5500만원에서 3번이나 유찰된 뒤 최저가가 감정가 대비 51.2%까지 떨어졌다. 감정가의 53.1%인 8226만원에 낙찰된 것.
아파트 상가인 서울 강북구 미아동에 위치한 삼각산아이원플러스(전용 55.5㎡) 상가는 6번이나 유찰된 뒤 최저가가 감정가의 26.2%까지 떨어진 후 감정가 2억4500만원의 35.9%인 8790만원에 낙찰됐다.
두 사례 모두 유치권이 신고 돼 있어 유찰횟수가 많고 낙찰가격도 낮았다.
지지옥션 강은 팀장은 "유치권이 신고된 물건의 90% 이상이 허위 과장 유치권이라는 것을 알면서도 혹시 모를 위험 때문에 응찰을 포기하는 경우가 많은데, 개선되고 있기는 하지만 무고한 피해자를 줄이고 응찰자를 보호하기 위해 더욱 엄격한 법적 제도가 마련돼야 한다"고 말했다.
지지옥션은 아래와 같은 유치권 제도 개선 제안을 내놨다.
• 유치권신고는 우편접수를 받지 말고, 반드시 법원 접수창구(민사집행과, 민사신청과)에서 인적 사항을 확인한 후 접수 받아야 한다.
• 입증서류와 유치권 금액을 반드시 명시할 경우만 접수할 수 있다.
• 입찰일 1주일 전에 매각물건명세서와 함께 유치권신고서와 입증서류를 열람할 수 있어야 한다.
• 승소 판결을 얻은 유치권은 등기를 하도록 해서 배당 받을 수 있게 한다.
최우성 기자 rambo435@dailiang.co.kr
