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이에 따라 빠르면 이달 중으로 상가건물에서 장사하고 있는 상인들이 영업권을 법적으로 보장받을 수 있을 것으로 보인다.
개정안은 지난 6일 국회 법사위 전체회의에서 민병두-서기호-김진태 의원의 법안을 병합심사한 '위원회 대안'으로 통과, 본회의에 넘겨졌다.
상가임대차보호법 개정안은 공포 후 즉시 발효되도록 법을 설계됐다. 시행령 등이 필요하지 않다는 말이다.
12일 오후 2시 열리는 국회 본회의에서 통과되면 국무회의 의결을 거쳐 공포되면 곧바로 법적용이 이뤄지게 된다.
통상적으로 국회가 법을 개정하고 국무회의로 넘어가서 공포되기까지 약 1~2주일이 걸리는 점을 감안하면 상인들이 이달 안에 법 개정 혜택을 받을 수 있을 걸로 보인다.
상가임대차보호법은 2002년에 처음 제정된 법이다. 당시 이 법의 제정으로 인해서 '임차인의 임차권'이라는 개념이 법적 권리로 인정됐다.
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보호되는 상가권리금의 범위가 어떻게 되는지에 대해서도 상인들은 궁금해하고 있다.
이에 대해 민병두 의원은 "흔히 시장에서 말하고 있는 바닥권리금, 시설권리금, 영업권리금이 모두 포함된다"고 설명했다. 분쟁이 발생해서 실제로 소송이 붙었을 경우에는 '기여분'에 대한 입증 과정에서 반영 비율이 약간씩 달라질 수는 있을 것으로 예상된다.
개정된 상가임대차보호법에 따르면, 임대인은 종전임차인이 신규임차인에게 권리금을 회수하려는 것을 정당한 이유 없이 방해해서는 안 된다. 이를 위반할 경우 손해배상 의무가 발생한다.
더 살펴보면 임대인이 △신규 임차인에게 권리금을 수수하는 행위 △종전임차인이 신규임차인에게 권리금 지급을 방해하는 행위 △현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 △그밖의 '정당한' 이유없이 신규임차인과 계약을 거절하는 행위를 '방해행위'로 규정하고 금지하고 있다.
이를 어기면 임차인은 임대차 종료 3년 이내에 손해배상을 청구할 수 있다. 손해배상액은 임대차 종료 당시의 권리금을 넘지 못한다.
앞으로는 주인이 바뀌어 임대차 계약 5년을 보장받게 된다. 즉 대항력이 인정되는 것이다. 다만 이 부분은 법 통과 이후 '새로 체결되는' 계약부터 적용된다.
그렇다면 권리금 산정 기준은 어떻게 판단해야 할까.
민병두 의원은 "원칙적으로 권리금 산정 기준은 임대차 종료당시의 '시장가격'으로 한다"고 설명했다. 자세한 방법론은 국토부 장관이 고시로 발표할 수 있다. 상가권리금 개념은 원래 '영업가치'를 본질로 하는 것이기에 주식시장의 변동과 유사한 것이다.
이 법의 적용에서 제외되는 경우도 있다. ▲임차인이 '다시 임차하는' 전대차 계약인 경우 ▲고속도로 휴게소 등의 국유재산 관련 계약 ▲백화점-대형마트 등의 대규모 점포 등이다.
그렇다고 권리금 거래가 이뤄지고 있는 경우 이번 법안 통과로 인해서 불법이 되는 것은 아니다. 관행은 그 자체로 존중된다. 다만 '상가권리금 회수기회 보장법'의 법적 보호는 받지 못한다.
실제 권리금 거래 실태에 맞게끔 추후에 법률적으로 보완해야 하는 지점이다.
이번에 개정되는 법에 포함되지 않는 내용들이 있다.
먼저 계약갱신 청구권은 현재대로 5년이다. 환산보증금 조항도 개정되지 않는다. 환산보증금 이상의 임차인은 9% 임대료 통제를 받지 않는다.
민병두 의원은 "이 부분은 이후에 추가적인 논의가 필요하다"고 밝혔다.
한편 서민주거복지특위에서 주택임대차보호법 개정안을 다루면서 '주택임대차분쟁조정위원회'가 설치될 경우 그와 연동해서 '상가임대차분쟁조정위'도 설치될 가능성이 높다.
김주미 기자 kjsk@dailiang.co.kr
