2010년 하반기 경매시장 기상도는 '흐린 후 차차 갬'이다.
상반기 경매시장은 부동산 거래 침체 속에 낙찰가가 추락하며 2008년 금융위기에 비견될 만큼 부진한 양상을 보였다. DTI가 제2금융권까지 확대 시행된 지난해 10월 이후부터 수도권 아파트 낙찰가율이 하락세로 돌아선 이후 급기야 6월에는 낙찰가율 80%선이 무너지며 77.8%를 기록했다.
최근 몇 년 사이 수도권의 아파트 낙찰가가 80%를 밑돈 적은 금융위기가 한창이던 2008년 하반기 몇 달이 전부여서 부진한 부동산 경기를 여실히 드러냈다.
상반기 흐렸던 경매시장에 비해 하반기 경매시장은 풍부한 경매물건을 기반으로 큰 등락 없는 저가 낙찰이 계속되면서 투자자들에게는 다시 한번 기회의 시장이 될 것으로 보인다.
경매시장에 새로 유입되는 물건을 의미하는 신건수가 주택담보대출 증가로 지속적으로 늘어나는데다 경매 진행 중인 물건마저 낙찰보다는 유찰되는 양이 많아 누적되는 물건 수가 합쳐져 전체적인 경매물건이 많은 큰 장이 예상된다.
물건수는 늘어나나 아파트값이 하락하면서 경매시장에 처음 나온 물건의 감정가가 주변 시세보다 높은 곳이 많으면서 2~3회 유찰될 때까지 기다리는 투자자가 늘어 낙찰률은 떨어지고 있다. 올 초 36%를 기록했던 전국 경매시장의 낙찰률이 6월 들어서 32%로 떨어졌다.
유찰되는 횟수가 증가함에 따라 최저가가 대폭 낮아진 물건들이 증가하자 싼 가격에 낙찰 받으려는 투자자들이 6월부터 다시 늘고 있어 경쟁률은 높아지고 있다. 하반기에도 싼물건들을 중심으로 응찰자들이 많이 몰려 쏠림 현상이 예상된다.
상반기 주택 경매시장의 낙찰가율은 하락세를 보였다. 올 초 80%를 넘겼던 낙찰가율이 6월 70%가 붕괴되면서 68.1%를 기록했다.
그러나 하반기 주택시장의 낙찰가율 하락세는 둔화될 전망이다. 앞으로 나오는 경매물건의 감정평가는 시세가 떨어진 것을 반영해서 나올 것이기 때문에 감정가와 시세의 격차로 인해 발생한 낙찰가율 하락도 줄어들 것으로 보인다.
여러 번 유찰된 물건들에 응찰자가 몰리며 전체적인 경쟁률이 최근 들어 반등을 시작했다. 경매물건 가운데 가장 큰 비중을 차지하는 주택시장은 하반기에 응찰자들이 저가 물건에 다시 관심을 갖으며 서서히 낙찰가율이 회복될 것으로 예상된다.
주거시설은 물건 종류에 따라서 양극화 현상을 보일 것으로 예상된다. 중대형아파트나 고가주택은 대출이자 부담으로 물건수가 증가하고 있을 뿐만 아니라 시장에 나와도 2~3번 유찰돼 낙찰되는 경우가 다반사다. 따라서 하반기 고가 주택은 대출규제가 풀리지 않는 한 낮은 경쟁으로 저가 매입이 가능할 것으로 보인다.
이에 반해 적은 자금으로 구입이 가능한 중소형아파트나 DTI규제를 받지 않는 연립/다세대는 하반기에도 맑게 개일 것으로 예상된다.
또한 임차인이 많아 권리분석이 복잡하지만 투자에 성공하면 높은 수익을 올릴 수 있는 다가구주택은 상반기 매각가율이 80% 수준이었다. 도심·역세권 일대는 낙찰가율이 감정가를 훨씬 웃돌았다. '원룸'으로 이뤄진 임대용 다가구주택이나 리모델링 등으로 개조가 가능한 역세권·대학가 주변의 다가구주택은 경매시장에 나오기가 무섭게 팔려나갔다.
이러한 경매물건은 은행이자 보다 평균 2~3배 높은 임대수입을 기대할 수 있어 노후를 대비하려는 사람들이 많이 몰리기 때문이다. 하반기에도 은행금리보다 높은 수익률을 얻을 수 있는 임대용 다가구주택은 경쟁률이 높을 것으로 보인다.
주택시장 침체로 수익형부동산은 풍선효과를 누려 하반기에도 계속 햇볕이 내리쬘 것으로 예상된다.
하반기 금리 인상이 예견되긴 하지만 노후에 더 이상 이자만으로 생활하기 힘들어짐에 따라 수익형 부동산 인기는 앞으로 계속 될 것으로 보인다. 또한 상업시설은 대출이나 세금 규제보다는 실물경제와 밀접한 관계를 맺고 있어 호전되고 있는 경기 회복세와 함께 입지와 상권이 우수한 상업용 부동산은 투자자가 많이 몰릴 것으로 보인다.
상반기 수도권 업무/상업시설 낙찰가율을 보면 1월 51.9%에서 6월 들어 61%를 넘어섰다. 특히 임대수익률이 좋은 고시원의 경우 경매시장에 물건은 많지 않지만 한번 나오면 감정가를 넘겨 낙찰됐고 역세권 상가나 새로 상권이 형성되는 경우에도 경쟁률이 높았다.
최우성 기자 rambo435@dailiang.co.kr
