시세반영률도 최고 -20% ~ 최저 0%... 인위적인 왜곡으로 형평성 어긋나
전임 정부 통계 비판하던 윤석열정부가 공시가격 왜곡하고 보유세 특혜 키워
보유세 하락률 상위 3위 강남3구에 입지... 집 부자들에게 '감세 혜택' 집중
"윤석열 정부는 무분별한 감세정책 철회하고 조세정의 실현에 적극 나서라"
공시가격 왜곡 중단·산정근거 투명 공개, 시세반영률 80% 이상으로 올려야
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[데일리중앙 송정은 기자] 경실련이 서울 25개구 아파트 시세 공시가격 보유세 변동 분석 결과(2020~2023)를 19일 발표했다.
경실련은 전임 정부 통계를 비판하던 윤석열 정부가 공시가격을 왜곡하고 보유세 특혜를 키웠다고 지적했다.
그러면서 공시가격 왜곡을 중단하고 산정근거 투명 공개와 시세반영율 80% 이상으로 올릴 것을 윤석열 정부에 촉구했다.
경실련은 이날 서울 종로구 경실련 강당에서 기자회견을 열어 이러한 내용을 공개했다.
경실련에 따르면 서울 아파트 시세와 공시가격을 비교해 시세반영률(=현실화율)을 계산해봤더니 시세보다 공시가격이 더 많이 떨어진 것으로 나타났다.
윤석열 정부가 인위적으로 공시가격을 떨어뜨려 집 부자들의 보유세 부담을 덜어 줬다는 비판이 나오는 이유다.
서울 아파트 25평 시세는 2020년 1월 7억9000만원이었는데 2023년 1월까지 2억원(24%)이 증가해 9억9000만원이 됐다. 같은 기간 공시가격은 5억3000만원에서 7000만원(12%) 증가해 6억원이 됐다.
정부는 지난해 11월 단기간 급증한 국민의 보유세 부담을 덜어 준다며 올해 공시가격을 인위적으로 낮췄다. 그 결과 시세는 2022년 11억원에서 2023년 9억9000만원으로 1억1000만원(10%), 공시가격은 7억6000만원에서 6억원으로 1억6000만원(22%) 각각 낮아졌다. 시세보다 공시가격이 5000만원, 12% 더 많이 하락한 것이다.
정부 발표 공시가격 시세반영률은 2020년 69%, 2021년 70%. 2022년 71.5%, 2023년 69%다. 그러나 경실련 조사 결과 실제 시세반영률은 2020년 67%, 2021년 69%, 2022년 69%, 2023년 60%로 나타났다. 정부 발표가 경실련 조사 결과보다 최소 1%에서 최대 9% 높다. 특히 2023년 시세반영률은 경실련 60%, 정부 발표 69%로 9%나 벌어졌다.
김성달 경실련 사무총장은 "정부의 인위적인 공시가격 조정은 단순히 시세반영률만 낮춘 것이 아니라 정부 발표 수치마저 더욱 믿을 수 없게 만든 것으로 보인다"라며 "이런 현상은 정부의 공시가격 조사와 통계관리가 주먹구구식으로 이뤄지고 있는 것은 아닌지 의구심을 갖게 한다"고 말했다.
개별 아파트 단지의 현황을 들여다보면 정부의 공시가격 조사가 제각각 주먹구구식으로 이뤄지고 있다는 의심은 더욱 강해진다.
지난해에 비해 올해 공시가격 시세반영률이 가장 많이 떨어진 아파트를 순서대로 나열하면 도봉 신동아1단지 –20%, 강서 힐스테이트 –17%, 동대문 장안현대홈타운 –15% 등이다. 시세 하락률과 공시가격 하락률 차이는 도봉 신동아 28%, 강서힐스테이트 23%, 동대문 장안현대홈타운 18%다. 이들 아파트 모두 시세 하락에 비해 공시가격 하락이 급격히 이뤄지면서 시세반영률이 정부 발표보다 더 많이 하락한 걸 확인할 수 있다.
정부는 공시가격을 인위적으로 조정했을 뿐만 아니라 공정시장가액비율과 종부세 공제액 조정 등 감세정책을 동시에 실시했다.
경실련은 정부의 감세정책 영향으로 보유세액과 실효세율이 얼마나 떨어졌는지 실태를 조사했다.
서울 25개구별 전용 84㎡ 아파트 연도별 보유세액은 2020년 261만원, 2021년 325만원, 2022년 291만원, 2023년 169만원이다. 종부세 부과 아파트는 2020년과 2021년 6개에서 2022년 10개로 늘어났는데 2023년에는 정부의 감세정책 영향으로 4개로 줄어들었다.
정부의 감세정책 효과는 2022년부터 나타났다. 2022년 아파트 가격은 전년보다 시세 1억8000만원(14%), 공시가격 1억4000만원(15%) 각각 올랐지만 정부가 재산세 공정시장가액비율을 60%에서 45%로 떨어뜨린 결과 재산세는 39만원 떨어졌다. 종부세 공정시장가액 비율은 95%에서 60%로 떨어뜨린 결과 종부세액 상승은 5만원(8%)에 그쳤다.
2023년 아파트 가격은 시세 1억9000만원(13%), 공시가격 2억4000만원(23%) 하락함에 따라 재산세는 71만원(32%) 하락했다. 정부는 종부세 공제액을 11억원에서 12억원으로 높여 종부세는 51만원(72%) 떨어진 20만원이 됐다. 그 결과 2023년 보유세액은 2022년 291만원보다 122만원(42%), 2020년 261만원에 비해서는 92만원(35%) 더 낮은 169만원이 됐다.
이처럼 정부의 공정시장가액비율 조정과 종부세 공제 확대, 공시가격 하락 등 연이은 감세정책의 결과로 보유세 실효세율은 2021년 0.24%에서 2022년 0.19%, 2023년 0.13%로 떨어졌다.
경실련이 지난해에 비해 올해 실효세율이 가장 많이 떨어진 아파트 3개를 조사했는데 서초·송파·강남 등 이른바 강남 3구에 위치한 아파트들의 실효세율이 가장 많이 떨어진 걸로 나타났다.
서초 반포자이 아파트의 지난해 시세는 36억원이었는데 올해 2억2000만원(6%) 떨어져 33억8000만원이 됐다. 보유세는 1396만원에서 516만원(37%) 낮아져 880만원이 됐다. 그 결과 실효세율은 0.39%에서 0.13% 내린 0.26%가 됐다.
송파 파크리오 아파트의 실효세율은 지난해보다 0.12% 떨어진 0.14%이며 강남 은마 아파트의 실효세율은 같은 기간 0.11% 떨어진 0.2%다. 서초 반포자이의 2023년 실효세율은 2020년보다 0.23% 하락했으며 송파 파크리오는 0.13%, 강남 은마는 0.14% 각각 내렸다.
조사대상 중 보유세액이 가장 많이 줄어든 상위 3개 아파트 역시 모두 강남 3구에 위치한 고가 아파트들이다.
보유세 감소액은 서초 반포자이 516만원(37%), 강남 은마 403만원(48%), 송파 파크리오 356만원(58%) 등이다. 보유세가 가장 적게 감소한 아파트는 금천 벽산타운 5단지 13만원(25%), 도봉 신동아1단지 16만원(28%), 중랑 건영2차 21만원(29%) 등이다.
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정부의 감세 혜택은 결국 부자들에 집중됐음을 보여주고 있다.
경실련은 윤석열 정부를 향해 무분별한 감세정책을 철회하고 조세정의 실현에 나설 것을 촉구했다.
이를 위해 ▷공시가격 시세반영률 80% 이상으로 올리고 공정시장가액 비율 폐지할 것 ▷무너진 조세형평성 은폐하는 공시가격 폐지하고 공시지가로 일원화할 것 ▷그리고 표준지 조사를 포함한 공시지가 조사 및 결정 권한 일체를 지방정부에 이양할 것을 정부에 주문했다.
경실련은 정부가 국회와 함께 모든 국민이 납득할 수 있는 합리적인 부동산 조세체계를 구축할 것을 다시 한 번 촉구했다.
송정은 기자 blue1004sje@dailiang.co.kr
